建房基本问题

1、城中村、城边村、远郊村和搬迁村村民建房有何不同？

答：按照广州市统一要求：

（1）城中村：建房按控制性详细规划管理，只能建设农村公寓式住宅，核发的是《建设工程规划许可证》。

（2）城边村和远郊村：建房按村庄规划管理，可建设公寓式住宅和个人非公寓式住宅（联排式、单家独户式）,公寓式住宅核发的是《建设工程规划许可证》，个人非公寓式住宅核发的是《乡村建设规划许可证》。

（3）搬迁村：由于已经规划搬迁，不在原村内安排住宅用地，村民居住通过建设搬迁安置区解决。

2、如何知道村民所在的村是城中村、城边村、远郊村还是搬迁村？

答：村民对本村的分类情况不清晰的，可致电属地镇、街规划办查询，联系电话详见第33条。

3、村民申请建房的条件是什么？

答：申请农村住宅的需符合以下条件：

（1）申请人符合“一户一宅”；

（2）申请人具备本村农村集体经济组织成员资格；

（3）申请地块须符合土地利用总体规划、城市控制性详细规划、村庄规划等相关规划。

4、什么是“一户一宅”?

答：一户一宅是指农村村民一户只能申请一处符合规定建筑面积或用地面积限额的宅基地用于建设自住房屋。“一户”的“户”不是指户口本，申请建设住宅的村民符合下列情况之一的，应当认定为“一户”，可以申请建房：

（1）夫妻与未达到法定年龄子女同住的为一户；

（2）有兄弟姐妹的，其中一人应与其父母为一户，其余兄弟姐妹达到法定婚龄或结婚后可申请分户；

（3）是独生子女的，结婚后可以继续与父母为一户，也可以单独立户；

（4）离异后无房一方再婚且配偶无房的可为一户。

“宅”是指村民实际占用的住宅用地，包括已登记发证的住宅用地、已批准使用但尚未登记发证的住宅用地，以及未经批准使用但已实际占用的住宅用地等。

5、到哪里申请办理村民建房手续？

答：农村公寓式住宅需要到区国规局申请办理；个人非公寓式住宅在属地镇、街申请办理。

6、如何申请农村公寓式住宅？

答：村民向村委会提交建房申请，村委会收集建房申请后统计新增住房困难户数量，提交属地政府按“一户一宅”原则审核建房申请名单，通过集中选址办理公寓式住宅的新增用地报批手续。

城边村、远郊村建设个人非公寓式住宅问题

7、个人非公寓式住宅建房的政策依据是什么？

答：《广州市乡村建设规划许可证实施办法》（穗府办规[2017]11号）。

8、什么是存量建设用地和新增建设用地？

答：存量建设用地是指已办理土地使用权登记或依法取得建设用地批准文件（包括建设用地批准书、村镇建房许可证、宅基地证等）的土地；新增建设用地是指除上述土地使用权证和用地批准文件用地范围外，需依法办理新增建设用地审批手续的土地。

9、怎样办理新增建设用地？

答：办理新增建设用地审批以成片为原则，具体办理程序如下：

（1）村委会（村集体经济组织）结合村民建房需求合理确定用地红线，向区国规局申请划定建设用地红线范围；区国规局核查用地范围的规划情况，出具规划用地意见；

（2）村委会（村集体经济组织）持规划用地意见委托测绘部门出具新增建设用地的勘测定界技术报告书；

（3）村委会（村集体经济组织）持勘测定界技术报告书及相关资料向区国规局申请办理用地用地报批手续；

（4）区国规局拟定农转用方案、补充耕地方案等报批材料，按规定逐级上报有审批权的人民政府审批。

新增建设用地经批准后，村民个人建房在批复用地范围内申请办理乡村建设规划许可。

10、村民申请建房的程序是什么？

答：村民申请使用新增建设用地建房的，需先依法办理新增建设用地审批手续后按下列程序申请（使用存量建设用地的直接按下列程序申请）：

（一）提出申请。村民以户为单位向村委会（村集体经济组织）提出申请，递交《农村村民住宅建设申请表》、户口簿和家庭成员身份证，能够反映拟用地位置、面积与四至间距的地形图(可提前向镇政府或街道办经办部门索取)，并出具符合“一户一宅”的承诺书。使用存量建设用地建房的，还应提供权属证明材料。

（二）初核。村委会（村集体经济组织）组织人员审核，主要审核：材料是否属实、是否符合“一户一宅”、选址是否符合村庄规划、是否符合已通过的本村宅基地使用方案。使用新增建设用地建房的，应经村民会议或者农村集体经济组织成员大会讨论同意。

（三）公示。村委会（村集体经济组织）审核通过后，将申请和审核情况在村、社显要位置及建房用地现场进行公示，公示期不少于7个工作日，公示内容：申请人基本情况、家庭成员现居住情况、符合“一户一宅”承诺书、地形图。属于原址拆建的，还应当同时公示原状建筑实测图。公示期满且村民无异议或异议不成立的，村委会（村集体经济组织）出具公示情况报告，并在《农村村民住宅建设申请表》上加具意见。申请人在3个月内报送所在地的镇、街。

（四）审批。镇政府（街道办）经办部门对申请资料进行审核，确认受理后，将有关申请事项在网站上进行公示，同时组织村委会（村集体经济组织）进行现场实勘，委托测量单位现场放线、验线，再征求相关部门意见后，提出批准的建议，报送区国规局审核通过后，核发《乡村建设规划许可证》。

11、到镇、街窗口申请办理《乡村建设规划许可证》须提交什么资料？

答：须提交下列基本资料：

（1）村委会（村集体经济组织）加具意见的《农村村民住宅建设申请表》；

（2）申请人的户口簿、各位家庭成员身份证复印；

（3）申请人出具的且经村委会（村集体经济组织）核实的“一户一宅”承诺书；

（4）能够反映拟用地位置、面积与四至间距的地形图（可由镇、街规划办提供）；

（5）村委会（村集体经济组织）盖章及负责人签名的公示情况报告；

（6）设计方案，应当标明是否选用《美丽乡村民居设计图集》、《广州市花都区新农村住宅标准样式》中的设计方案；

（7）使用存量建设用地建房的，还应提供权属证明材料；

（8）使用新增建设用地建房的，还应提供用地批复意见。

12、申请办理《乡村建设规划许可证》需要什么费用？

答：办理该项业务不收费。但在办理《乡村建设规划许可证》过程中涉及的测量放线、规划验线及不选用市、区、镇（街）提供的建房设计图集自行设计的费用目前需由村民自付。

13、为什么要选用设计图集建房？

答：村民建房时选用市、区、镇（街）提供的设计图集方案一方面可以节省设计费用，直接选用设计图集的标准样式建房，简化程序；另一方面可保持区内村庄建筑风貌协调一致。

14、建房图纸能否自行设计？

答：建房设计图集可选用市、区、镇（街）提供的设计图集方案，如仍不符合村民意愿，村民可自行委托有资质的设计单位设计，但自行设计方案产生的费用，由村民个人承担。

15、递交了建房申请怎样才算作有效受理？

答：镇政府（街道办）经办部门工作人员对申请人提交的材料当场进行审核，如果申请材料存在可以当场更正错误的，会指导当场更正；如果申请材料不齐全或者不符合法定形式的，会在当场或者在5个工作日内通知需要补正的全部内容，如果逾期没有通知，自收到申请材料之日起即为受理。

16、申请受理后多久可以拿到《乡村建设规划许可证》？

答：镇、街政务窗口必须在确定受理之日起30个工作日内办结。自受理申请之日起20个工作日内作出是否许可决定，并在作出决定后10个工作日内发放《乡村建设规划许可证》给申请人。

17、《乡村建设规划许可证》是否会失效？

答：是。被许可人应当自取得《乡村建设规划许可证》之日起一年内开工。逾期未开工且未办理延期手续或者申请延期未获批准的，《乡村建设规划许可证》及其附图、附件自行失效。《乡村建设规划许可证》失效后可以重新申请。

18、《乡村建设规划许可证》是否可以延期？怎样延期？

答：可以延期。被许可人需要延长《乡村建设规划许可证》期限的，应当在期限届满30日前向原许可机关提出申请办理延期手续，经批准延期的，延期不得超过6个月。

申请延期的，申请人应当向属地镇、街提交延期申请书和《乡村建设规划许可证》原件，并说明申请延期的事由。

19、村民住宅建成后能不能马上办理产权证？

答：不能。村民住宅建成后，应先向属地镇、街申请规划验收，待镇街出具符合乡村建设规划许可的规划核实意见后方可向区国规局申请办理产权。

20、申请的住宅有什么建设标准要求？

答：（1）新批准每户住宅建筑基底面积不得超过80平方米，建筑面积不得超过280平方米；已取得权属证明的村民住宅用地涉及拆旧建新或加建的，建筑基底面积不能超出原土地使用权登记或批准文件批准的面积，但每户申请的总建筑面积控制在280平方米以内。

（2）建筑层数不超过3层，根据功能需要可以增设梯间和功能用房，3层部分建筑高度不大于11米，设梯间和功能用房的建筑高度不大于14米。

（3）主要朝向的建筑间距宜不小于遮挡建筑计算建筑间距的建筑高度的0.8倍且不小于8米，次要朝向的建筑间距宜不小于4米，且应当满足消防安全的要求。

对因用地指标或建设现状等客观条件限制确实不能满足上述间距要求的，至少应当满足消防安全间距的要求，并取得邻里业主的同意，如邻里没有明确业主的，应公示后无反对意见。

21、建好住宅怎样申请规划核实？

答：村民住宅建设完工后，应当持（一）《乡村建设规划许可证》；(二)具有丁级及以上测绘资质的测绘机构出具的验收测量记录册，验收测量记录册应符合房地产测绘相关标准；（三）规划核实申报表向属地镇政府（街道办）申请规划核实。15个工作日内镇、街完成审核，出具是否符合乡村建设规划许可的规划核实意见。

22、怎样办理房屋产权登记？

答：申请人可持申请书、身份证明（含自然人身份证明、户口簿、申请人属于房屋所在地集体经济组织成员的证明）、土地权属来源证明（含乡村建设规划许可证，以及村民委员会或集体经济组织出具的申请人符合“一户一宅”要求的证明）、房屋平面附图、规划核实意见书、房屋门牌证明材料等资料向区国土规划局申请办理产权登记。

23、未按照《乡村建设规划许可证》审批要求建设会有什么后果？

答：未按照《乡村建设规划许可证》审批要求建设的，无法取得符合乡村建设规划许可证的规划核实意见，不得办理房屋产权证。同时，对于违法建设部分须依法处理。

24、已取得宅基地证的房屋原址拆建是否需要办理报建？

答：需要。无论是新建或是拆除重建，都需要向镇街申请办理报建手续，待取得镇街核发的《乡村建设规划许可证》后方可动工建设。

25、对于证载面积大于80平方米的宅基地，在申请拆建时能否按证载面积重建？

答：历史上已发证的用地面积大于80平方米的宅基地，在办理拆旧建新时可按证载面积进行重建，但建筑面积要控制在280平方米以内。

26、如何跨经济社使用土地建房？

答：按照目前的村庄规划布局，规划预留的新增建设用地是服务于全村，而不是为某一个经济社单独配套。跨经济社使用新增建设用地的，鼓励由土地所在经济社无偿提供土地，通过合理配置住宅小区配建物业，对土地权属人（经济社）作出补偿；如仍需作经济补偿的，由村委会与土地权属人（经济社）协商，可在不高于我区现行征地补偿标准的基础上，给予土地权属人（经济社）补偿，由此产生的补偿费用可由村委先行垫付，待建房取得规划许可后由建房申请人分摊承担。

城中村、搬迁村建房问题

27、城中村可以建设个人非公寓式住宅吗？

答：不可以。城中村范围内，全面禁止新建个人非公寓式住宅，确有居住需求的须通过建设农村公寓式住宅解决。

28、城中村可以拆旧建新吗？

答：城中村可以通过修缮和危房改造改善居住条件。

在不增加建筑面积、建筑总高度、建筑层数，不涉及修改外立面、建筑结构和变更使用性质的情况下可以对现状房屋进行修缮，无需办理报建手续。

如经鉴定村民住宅确属危房需原址拆建，可按照要求申办《建设工程规划许可证》，原则上不得增加具有合法产权的原有房屋的建筑面积和建筑高度、扩大基底面积、改变四至关系和使用性质。

29、搬迁村可以申请建房吗？

答：不可以。搬迁村严格禁止或限制审批任何建设或项目，整体搬迁另址建设的依据控制性详细规划要求进行住宅建设。

其他问题

30、原宅基地上房屋已私下卖与他人，现可以回村重新申请建房吗？

答：不可以。将原有住房出卖、出租或赠与他人的村民，一律不得申请。

31、能否使用已故长辈的宅基地证申请办理拆旧建新？

答：按照目前政策，已故长辈的住房可通过继承遗产方式进行过户，过户后产权人如具备农村集体经济组织成员资格且符合“一户一宅”情形的可申请办理拆旧建新，不满足以上条件的可以对房屋进行修缮。

32、对于农村部分村民违法建设怎么处理？

答：部分村民无视规划，不懂政策，擅自抢建、乱建等违法违章建设的，由国规或城管执法部门依法处理。

33、 各镇（街）办理房屋报建的政务中心详细地址及电话是什么？