时 间：2023年8月24日下午2:00

主 题：聚力政策助企惠民 加快住宅迭代升级

地 点：南通市新闻发布中心

发布人：

南通市人民政府副秘书长 施健

市自然资源和规划局党组成员、副局长 陆成

市行政审批局党组副书记、副局长 张彤

市住房和城乡建设局二级巡视员 沈卫星

主持人：市委宣传部副部长 盛慧琴

图文实录：

盛慧琴：

各位媒体朋友、同志们：

大家下午好！欢迎大家出席今天的新闻发布会。

党的二十大提出，要走好中国特色的城市现代化发展道路，提高城市规划、建设、治理水平，打造宜居、韧性、智慧城市，要坚持以人民为中心的发展思想，不断把人民对美好生活的向往变为现实。根据这一指导思想，近期我市相关部门先后制定了《江苏省城市规划管理技术规定南通市实施细则》（2023年版）、《关于明确市区房屋建筑工程项目相关配建指标计算规则的通知》和《关于试点立体园林绿色生态建筑的实施意见》，推出了一系列针对住宅项目建设的助企惠民举措，旨在加快我市住宅产品的迭代升级，全面提升人居环境品质。

为了让广大市民及社会各界更加全面地了解这些政策的出台背景和主要内容，今天我们邀请到南通市人民政府副秘书长施健，市自然资源和规划局党组成员、副局长陆成，市行政审批局党组副书记、副局长张彤和市住房和城乡建设局二级巡视员沈卫星为大家解读政策相关内容并回答大家关心的问题。

首先，请南通市政府副秘书长施健介绍一下这些政策的出台背景和特色亮点。

施健：

各位新闻媒体朋友：

大家下午好！首先，感谢大家长久以来对南通城市建设的关注和支持，特别是近年来，大家聚焦南通房地产市场平稳健康发展，给予充分的报道和肯定，在此向各位新闻媒体朋友表示衷心的感谢！

习近平总书记在参加十四届全国人大一次会议江苏代表团审议时强调，必须以满足人民日益增长的美好生活需要为出发点和落脚点，把发展成果不断转化为生活品质，不断增强人民群众的获得感、幸福感、安全感。住有所居、安居宜业，是人民群众对美好生活向往的重要内容。一直以来，南通市委市政府始终坚持以人民为中心的发展思想，稳妥实施房地产长效调控机制，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场健康发展和良性循环。我们大力推进工程建设审批制度改革，探索实施项目“拿地即开工”“交房即发证”新模式，积极推进并联审批、联合验收，房地产领域营商环境持续优化。

为有效应对当前房地产发展形势，适应市场需求，近期我市相关部门在深入调研的基础上，陆续推出了三项针对住宅项目建设的新政策，一是《江苏省城市规划管理技术规定南通市实施细则》（2023版），二是《关于明确市区房屋建筑工程项目相关配建指标计算规则的通知》，三是《关于试点立体园林绿色生态建筑的实施意见》。稍后市自然资源和规划局、行政审批局、住房和城乡建设局的同志将分别解读文件的具体内容，我先从三个方面介绍这些文件出台的主要目的和政策优势。

一是提升品质，让人民群众得到更多实惠。新政策着眼于“更舒适的居住条件”，对合理的、让群众受益的设计予以鼓励，从而提升居住空间品质，实现从“住有所居”向“住有优居”的转变。新政策实施后，住宅室内计一半容积率或不计容积率的空间有所增加，在同等的地块规划条件下，让产品设计更加丰富多样，改善业主的居住体验；同时，我们改进了建筑外观控制的相关要求，小区整体的景观环境品质将得到进一步提升。而在小区配套设施建设、建筑间距控制等方面，我们在新政策中继续坚持标准不降的要求，充分满足业主的日常生活需求。

二是降本增效，为企业发展增添更大动能。去年以来，面对房地产行业整体下行的新形势，我们坚持“房住不炒”，精准施策，不断深化住房供给侧结构性改革，积极支持刚需和改善型住房需求，努力促进房地产市场平稳健康发展。当前，不少开发企业对降低开发成本、优化产品类型的呼声比较强烈。这次我们通过修订规划管理实施细则，调整容积率计算规定，优化住宅设计布局相关要求，可以进一步丰富产品形态，增加可销售面积；通过明确配建指标计算规则，细化了住宅小区配建停车位的计算基数，可以有效降低企业开发建设成本。同时，实施细则中还明确，实施之日起之前一年内取得土地使用权，尚未开工建设的项目，都可以按照新版的要求进行方案设计、申办许可，有助于企业更精准满足市场需求。

三是积极创新，为城市建设注入更强活力。此前，“第四代住宅”在成都等一些城市已有过探索，但在江苏还没有多少例子。此次，我们充分尊重当前市场需求，吸收采纳多方意见建议，决定开展试点工作。在此过程中，我们也听到了诸如“空中花园”建筑形式能否适应本地气候特点、符合群众生活习惯的质疑，但从调研论证的结果看，“第四代住宅”不仅能改善业主的居住空间，还能极大提高城市绿化率、丰富城市景观，对加快建设生态文明城市，推动实现“碳达峰”“碳中和”目标都有着重要意义，因此，我们不仅要推动试点，而且要通过一系列的保障措施真正把“空中花园”式住宅建好、管好，进一步激发市场活力，助力南通美丽宜居城市建设。

各位新闻媒体朋友，好的营商环境既需要政府的持续发力、久久为功，也需要全社会的共同参与、鼎力支持，在这里恳请大家继续关注和支持南通城市建设，多给我们提宝贵意见。我就先讲这些，谢谢大家！

盛慧琴：

感谢施秘书长的介绍！

下面，请市自然资源和规划局陆成副局长为大家介绍一下《江苏省城市规划管理技术规定南通市实施细则》的具体内容。

陆成：

各位媒体朋友：

大家好！

一直以来，市自然资源和规划局始终坚持以人民为中心的发展思想，高度重视城乡规划工作，主动作为、创新突破，以高水平的规划管理、高质量的规划服务满足人民群众对高品质生活的需求。

在项目规划管理方面，近年来我们制定并实施了《江苏省城市规划管理技术规定南通市实施细则》，科学指导市区的规划条件出具、建设方案审查、规划许可核发等工作，有效提升规划管理工作效能，确保市场公平竞争。在实施过程中，我们也发现《实施细则》部分内容存在不足，如容积率计算规则较为严格，在一定程度上限制了建设项目设计布局，尤其在当前房地产行业整体走势下行的情况下，不利于激发市场活力。为此，我局在今年上半年会同市行政审批局对《江苏省城市规划管理技术规定南通市实施细则》（2019年版）进行了优化完善。

新版《实施细则》在2019版的基础上，共有34个条款发生变化，在加强统一规范管理的基础上，放宽部分限制性规定，给建设项目，特别是新建住宅项目设计布局更大的灵活性，进一步提升住宅建设品质。下面我从三个方面介绍新版《实施细则》中涉及住宅项目的具体优惠政策举措。

一、住宅室内空间方面

一是放宽阳台限制。南向阳台进深由2.1米调整至2.4米，东西向及北侧进深由1.5米调整至1.8米，阳台面积占层建筑面积比例由12%调整至15%，装饰柱、墙宽度由0.7米调整为0.8米，符合要求的阳台按一半面积计容，以适应较大户型住宅的市场需求，有效遮挡阳台放置的洗衣机、烘干机等；

二是复式住宅挑空空间不计虚拟容积率。除低层住宅外，允许多层复式住宅设置一定面积的挑空空间，让户型设计更加多样化；

三是放宽地下室相关尺寸限制。住宅地下室采光井、地下庭院进深由1.3米调整至2米，沿墙开挖长度由每户面宽一半调整为外墙总长度一半，满足条件的地下室均不计容积率，让住宅地下室采光效果更好；

四是取消平台至其上盖垂直范围内空间按阳台规则逐层计容的规定。允许和鼓励单双层错位阳台等个性化的设计，也为设计建设“第四代住宅”提供政策支撑；

五是取消架空层的层高限制。架空层可根据衔接的功能空间不同灵活安排，均不计容积率，同时明确超高的门厅等不加倍计容，对合理的功能设计予以鼓励；

六是允许住宅设备平台与公共楼梯间相连。

二、建筑形态控制方面

一是取消上下层飘窗之间与外部通透的要求，在提升建筑立面效果的同时更便于设计施工；

二是放宽建筑女儿墙高度限制，由不宜超过1.6米调整为2.5米，让楼顶造型更加多样，也更好地遮挡电梯机房和设备等；

三是将住宅建筑面宽限制的对象由所有住宅改为临城市快速路、主干路的住宅，宽度要求不变（高层住宅50米，其他住宅60米），在保证城市主要界面景观形象的同时，让小区设计布局更灵活。

三、总体布局和环境方面

一是取消了廊、亭等景观建筑的尺寸、面积限制，单层景观建筑均不计容积率，进一步提高新建小区的环境品质；

二是对符合要求的非机动车充电设施不计容积率、建筑密度，鼓励小区非机动车充电设施相对集中设置于地面，满足群众使用需求和消防安全要求；

三是放宽临绿化带的门卫室、配电房等附属建（构）筑物退界要求，最小距离由3米减少到1米，与围墙退界要求一致。

新版实施细则于今年6月5日起实施。考虑到当前市区已出让居住地块开发建设的整体情况，对2022年6月5日之后取得土地使用权的建设项目，未申请办理建设工程规划许可证的，或虽已办理建设工程规划许可证但未开工建设的，都可按新规定重新编制建设工程规划设计方案报审，申办建设工程规划许可，充分发挥新规定助企纾困的作用。

关于《江苏省城市规划管理技术规定南通市实施细则》（2023年版）的有关情况我先介绍到这里，谢谢大家！

盛慧琴：

感谢陆局长的介绍，接下来请市行政审批局张彤副局长为大家介绍一下《关于明确市区房屋建筑工程项目相关配建指标计算规则的通知》的具体内容。

张彤：

各位来宾、各位媒体朋友：

大家好!

根据安排，下面我就《关于明确市区房屋建筑工程项目相关配建指标计算规则的通知》作相关说明。

《民用建筑通用规范》（gb55031-2022）于2023年3月1日起施行，该规范中的建筑面积章节，与2023年3月1日前执行的《建筑工程建筑面积计算规范》（gb/t50353-2013）相比，对建筑面积计算规则进行了部分调整。调整的主要内容有：建筑面积须计算到建筑外围护结构外表面投影线所围空间，住宅的阳台如果封闭须全算面积。

按《民用建筑通用规范》核算建筑面积，房地产开发项目建筑面积将会有较大幅度增加。对住户而言，建筑结构外的面积部分使用不到。对房地产开发企业而言，建筑面积作为计算停车等配套的基数，则会增加停车配比，增加房地产企业的投入。

结合我市实际，为营造更好的政策环境，切实促进房地产市场平稳健康发展，经广泛征询相关部门和开发企业意见，市自然资源和规划局与市行政审批局联合制定出台《关于明确市区房屋建筑工程项目相关配建指标计算规则的通知》。

《通知》明确的主要内容：一是建筑面积和计容建筑面积分别核定，规划行政审批部门在审查建设工程设计方案和施工图设计文件时，应依据《民用建筑通用规范》《建筑工程建筑面积计算规范》《工业项目建设用地控制指标》《江苏省城市规划管理技术规定南通市实施细则》（2023年版）分别核定项目建筑面积和计容建筑面积，并在建设工程规划许可证中载明。二是以计容面积为主配建停车位，项目按照面积配建机动车、非机动车停车位的，计算基数为计容建筑面积及地下室中商业、办公、配套公建等有实际停车需求的建筑面积，其中，因层高超过规定折算容积率的虚拟面积和独立设置的配电房、水泵房、垃圾收集房、门卫室面积可不计入计算基数。三是明确配套公建设施的配建要求，物业管理用房按地上地下总建筑面积（含物管用房）的4‰配置；医疗卫生、文化体育、养老托幼等按照指定面积进行配建的，以相关设施的计容面积为准。

下一步，我局将联合市资规局靠前做好相关举措的宣传辅导工作，充分保障广大建设单位知晓政策、理解政策、用好政策，切实提供更加高效优质的审批服务。

盛慧琴：

感谢张局长的介绍，我们再请市住建局二级巡视员沈卫星介绍一下《关于试点立体园林绿色生态建筑的实施方案》的具体内容。

沈卫星：

各位领导、各位媒体朋友：

为推进我市生态宜居城市建设，切实提升人居环境品质，近期市住建局、资规局、行政审批局等部门联合印发了《关于试点立体园林绿色生态建筑的实施方案》。根据会议安排，现由我对该文件制定的背景、意义及相关政策进行解读。

一、背景

（一）国家有要求。在今年全国住建工作会议上，倪虹部长指出要全面贯彻新发展理念，牢牢抓住让人民群众安居这个基点，不断提高住房建设标准，打造“好房子”样板；试点立体园林绿色生态建筑（以下简称“第四代住宅”）正是打造“好房子”的有益探索。

（二）国内有先例。当前国内部分城市正探索建设第四代住宅，其中四川成都、湖南长沙、湖南株洲、河南焦作等地均有在建或交付项目，四川成都七一国际广场已交付使用近4年，项目反馈较好。

（三）我市有需求。房地产业是我市支柱产业。近年来受疫情及个别房企影响，我市房地产业低迷、市场信心严重不足，行业转型发展迫在眉睫，亟需一款新型住宅产品激活我市房地产业。

二、意义

（一）促进房地产转型发展。第四代住房的建设可加快住房领域供给侧改革、实现住房产品迭代升级，促进房地产业向好发展，助力经济率先整体好转。

（二）改善城市形象。第四代住房的建设将彻底改善城市环境，增加城市绿化率，更新城市面貌，提升城市整体活力，彻底改变钢筋水泥林立、缺乏生机的局面。

（三）助力实现“碳中和”目标。第四代住房在节能减排和生态环保方面符合国家中长期战略规划，绿色节能、低碳环保，是响应国家“碳中和”政策，助力实现“碳中和”目标的有力举措。

三、政策要求

针对第四代住宅，我们专门制定了10项政策：

（一）空中花园的累计水平投影面积均不计入容积率，但须计入建筑总面积；

（二）空中花园的水平投影面积不计入建筑密度；

（三）空中花园的绿化面积（含首层）不计入居住小区绿地率；

（四）空中花园的累计建筑面积不计入人防配建面积基数；

（五）空中花园的累计建筑面积不计入机动车、非机动车配建指标基数；

（六）空中花园的建筑面积不计入产权登记面积；

（七）空中花园的累计建筑面积应计入物业管理用房配建基数；

（八）设置空中花园的住宅日照间距按建筑外墙面主体测算（不含空中花园）；

（九）设置空中花园的住宅建筑间距从空中花园的平台最外边缘起算；

（十）允许第四代住宅单体建筑中“三板”总比例适当低于省文件规定。

盛慧琴：

接下来，我们进入提问环节。有问题提问的记者请举手示意，提问的时候请报一下所代表的新闻机构。

江苏广电记者：

请问政策实施后，业主将获得哪些实惠？

陆成：

感谢记者朋友的提问。新政策实施后，将引导居住区优化设计，对购房业主来说，主要有以下几方面的利好：

一是在室内空间，容积率计算规则调整后，住宅将有面积更大的阳台和采光条件更好的地下室，多层复式住宅还将有一定面积的局部挑空，室内空间层次更丰富，居住舒适度更高；

二是在公共空间，新规定允许设置更丰富多样的景观建筑，鼓励建设相对集中的地面非机动车充电设施，进一步改善小区整体环境和宜居品质。

三是在户型设计，除临快速路、主干路，其他位置住宅建筑面宽不再受限，住宅户型设计将更加自由，推出更多适应市场、满足刚需和改善性住房需求的产品。

最后是“第四代住宅”，对于试点建设立体园林绿色生态建筑的居住区，单元式住宅的每户都能拥有一个独立的“空中花园”，作为专属的休闲区域和生态空间，将极大的改善业主居住体验。

新华日报记者：

就住宅项目而言建筑面积和计容建筑面积有什么区别？这次两部门的《关于明确市区房屋建筑工程项目相关配建指标计算规则的通知》对开发单位有什么影响？

张彤：

就居住建筑而言，建筑面积和计容建筑面积主要在两方面的区别：一是建筑面积按每个自然楼层楼（地）面处外围护结构外表面所围空间的水平投影面积计算，比如外立面的保温层、装饰层（干挂铝板、石材），这部分都要计算建筑面积。而计容建筑面积仅核算到建筑围护性外墙的墙体部分；二是阳台部分，如果阳台封闭，建筑面积按其围护设施外表面所围空间水平投影面积全算，不封闭则半算。而计容建筑面积，不管阳台是否封闭都按一半计算。

目前市区居住小区的建设标准越来越高，采用全封闭阳台和铝板、石材或者一体板作为外立面装饰的小区屡见不鲜，导致同一项目建筑面积和计容建筑面积差别较大，若按建筑面积配建停车位，则会增加地下建筑面积，增加建设方投入。如近期市区有个新开发小区，经核算计容面积约9.1万平方米，而建筑面积达到10.1万平方米，相差1万平方米，如按建筑面积配建，需增加120个车位，增加地下室约5000平方米。从实事求是的角度出发，明确按计容面积配建停车位，既能满足居民停车需求，又能减少建设方的投入，真正做到惠企利民。

现代快报记者：

据了解，第四代住宅有空中花园建筑、空中园林街巷建筑、空中停车园林街巷建筑等三种形式，我们南通当前主要采用的空中花园建筑形式，请问，对空中花园的设计、施工及后期管理有哪些具体要求吗？

沈卫星：

在设计方面，我们要求每套住宅设置有一处空中花园，空中花园技术指标应符合以下要求：空中花园设置于住宅建筑主体结构外；空中花园用围栏封闭，围栏（含首层）高度不宜大于1.2米且满足相关规范要求；空中花园上空不小于两个自然层高度，水平投影面积不超过该套住宅计容建筑面积的40%；空中花园需有绿色覆土植物，平均覆土厚度不小于0.5m且以灌木为主，绿植面积不小于空中花园水平投影面积的50%。

在施工方面，我们要求施工单位严格按图施工，尤其要加强空中花园防水施工质量；同时将空中花园的绿化实施情况纳入建筑主体工程同步验收，对验收不合格或擅自改变功能的，将不享受相关政策支持。

在后期管理方面，我们要求购房人严禁在空中花园部位进行违章搭建、严禁封闭空中花园，确保楼栋外立面整体效果；物业服务企业要加强对空中花园的管理和服务，属地有关部门要加大项目竣工验收后的巡查力度，一经发现违规行为，应立即责令整改，情节严重的，应移交有关部门处置。

盛慧琴：

由于时间关系，记者提问环节到此结束。各位媒体朋友还有什么需要深入了解的，可以在会后与相关负责同志进行交流。