洗煤厂小区一处供居民休闲的石桌不翼而飞(记者 谢慧 摄)
五一新村大门改造后,安装了蓝牙门禁系统(记者 谢嘉 摄)
株洲晚报3月24日讯(记者 谢嘉)近日,荷塘区桥头小区的居民很头痛,自从2000年企业改制后,小区随之成了无人管理且问题频出的地方。截至去年底,我市有老旧小区666个,占全市小区总数48.1%。部分老旧小区陷入“失修”怪圈,设施落后、人员复杂等问题成了老旧小区管理的难点。
【调查】
老旧小区“失修”现状
1——硬件相对落后
荷塘区华湘小区有6栋房屋,共203户居民,是原华湘事业有限公司单位房。几年前企业改制,该小区成了无人管小区。与不少老旧小区一样,华湘小区绿化面积小,停车位少,没有体育健身设施和文化活动场所。
“最早的一栋房屋是上世纪70年代中期修建的。”小区所在的石塘冲社区工作人员介绍说,华湘小区未覆盖污水管网、地面缺乏排水系统、下水道经常堵塞,其他配套设施落后。2013年,在社区牵头下,小区才进行了自来水一户一表的改造。工作人员称,该小区路面破损严重,但改造资金缺口较大。
2——部分居民收入不稳定,未交纳物业费
芦淞区洗煤厂小区,业主近1300户。相比完全无人管,这里还有一个老厂改制时设立的留守处,管理小区物业。这两年,我们多次报道洗煤厂小区路灯不亮、毁绿占绿、路面坑洼等问题。记者找到留守物业相关负责人,回复说,老厂改制,小区已多年没有收物业费了,没有经费来整改,“只能向上级湘煤集团反映”。
老旧小区的多数居民是改制破产企业的下岗职工。芦淞区洗煤厂小区住户周向辽坦言,没有固定收入,因此大家也就不愿交物业费了。
3——找业主难,动用维修基金成难题
在老旧小区,房屋出租是一个普遍的现象。天元区滨江一村64栋出租率就高达95%。根据《物权法》规定,业主如果想申请使用房屋维修资金,不管维修项目大小,都必须征得三分之二以上的受益业主同意。房屋出租,必然造成管理人员入户征询意见、收取费用时,因找不到业主本人而变得困难重重。
【成功案例】
如何走出“失修”圈?
市房产局物业办相关负责人表示,完善老旧小区公共服务设施,有三种方式:一是市场化运作模式,政府投入资金,引进物业公司管理,实现专业化、社会化、市场化的物业管理;二是实行业主自治,成立业主委员会,实现业主自我管理;三是大单位自管模式,在社区居委会的领导下,实现企业或产权单位的管理,由原产权单位担负起物业管理职责。
五一新村——政府牵线,引进物业
2003年开发的五一新村,有508户业主。“小区以前垃圾成山、路面坑洼,如今绿树红花,还有蓝牙门禁系统。”居民刘兰红说起小区从“脏乱差”变得美丽、舒适又安全,很是自豪。
天元区物管办相关负责人介绍,五一新村最初有物业,后业主与其产生矛盾,物业撤离,变成了无人管小区,也没有业主委员会。去年9月初,在区物业办牵线搭桥下,新的物业公司入驻五一新村。
据物业公司何经理说,通过征求业主意见后,小区物业管理费为每平方米0.5元/月。同时,前3年,政府将对其物管费进行补贴。3年后,如果业主同意,物业公司可通过在小区经营等方式,补贴物管费用。
湘运路89号小区——“1+1”居民自治模式
湘运路89号小区,原为湘运公司职工宿舍,住户210户。2007年,因企业改制,变成无人管小区。
“业主委员会向每户居民收取30元/月的费用,实行非盈利性的准物业服务。”小区所在的晏家湾社区主任李玲说,具体方法是,先成立业主委员会。然后,社区与业委会共同制定工作条例细则,进行自治运作。保安、保洁人员,都是从小区内部聘请,尤其是一些五保户、特困户。没钱交物业费的低保户可以用提供公益服务的形式“抵费”。(记者 谢嘉 通讯员 周媛 袁良鸿)
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今年,我市全面推进老旧小区物业管理
去年,加快老旧小区物业全覆盖、对老旧小区进行改造,被列入了“民生100”工程。全市12个试点老旧小区提质改造工作全面完成。市房产局物管办相关负责人透露,从目前的试点工作来看,实现老旧小区物业管理全覆盖,必须要增强业主缴费意识。同时,政府要加大投入,完善基本配套,让老旧小区尽量达到物业管理的要求。目前,我市基层物业服务保障机制不够完善,在无法对物业管理进行市场化时,街道、社区物业服务中心要充分发挥作用,为居民提供基础服务。
今年,我市推进物业管理工作全覆盖,重点在完善工作机制,将市、区物管办的工作重心下移,通过建立街道社区物业服务机构的方式,让每个小区的业主,都享受到物业服务。