1 前言

　　 本工程一次更新73台电梯，长安街沿线8台，其余主要集中在宣武门、前门、崇文门附近地区（以下简称"前三门"地区），其范围为北京市首批高层住宅电梯，更新规模大、地理位置特殊；这些电梯井道等多项指标不符合电梯设计要求，数据采集量大；与新安装电梯不同，更新电梯有其自身特点且施工地点分散，管理难度大；更新工程受到电梯业界的高度关注，能否安全、按期、高质量地完成成为关注的焦点。

2 更新原因

　　 "前三门"地区电梯1978年投入使用，到2002年拆除更新时已使用24年。电梯整机老化比较严重，经多次大修仍故障频繁，维持正常运行难度大，根据北京市国土资源和房屋管理局及北京市质量技术监督局2001年6月27日发布的《关于加强北京市住宅电梯报废管理有关问题的通知》（京国土房管字[2001]617号）第二、三款规定均符合报废条件，且单梯运行超过报废规定时间近10年，急需更新。此类电梯的故障主要表现为：

　　 （1）因住宅单元内设计为"单梯"，电梯运行比较频繁，厅、轿门滑道磨损严重，门系统故障高，开关门噪声大。

　　 （2）电梯整机因老化出现难以预计的故障，比如：崇文门西大街4号楼11门（下置式）电梯曳引机从动轴向右侧偏离110mm，曳引轮向右侧偏离80mm，曳引轮相对从动轴向左侧偏离30mm，即日常所说曳引机开散。另一台电梯联轴器上键槽和蜗杆轴键槽被轴键严重磨损即发生扫键。有的电梯抗绳轮被磨透、掉边（抗绳轮位置在井道内顶部，不易检修）；曳引绳（8股19丝，f16）在轿厢侧锥套部位断股（在1根上断6股）；电缆断芯；时常发生溜梯现象；

　　 （3）除故障频繁外，电梯舒适感差和在额定荷载范围内电梯平层误差大（30～100mm）。

　　 （4）厅门非直接式门锁。层门缺少三角钥匙；限速器没设安全开关；自动层门没有自闭关门装置；速度为1m/s的电梯使用瞬时式安全钳；被动门缺少安全开关；控制屏的电气安全装置不符合规定等诸多不符合GB7588-1995《电梯制造与安装安全规范》的要求；轿厢无称重装置，过载靠人为控制，一旦超载，电梯平层严重超差，特别是下行更为严重等问题，运行风险极大。

　　 （5）机房地平面与井道两侧居室顶在同一平面或处于居室墙面高度一半的位置，机房噪声易传到居室内，造成居民投诉。

　　 （6）顶层高度4.2m，因电梯平层超差、起制动性能差等原因一般顶层不停梯。

　　 （7）电梯开门宽度一般为1100mm，开关门时间与开门宽度为900mm相比增加了22%；电梯正常速度调为0.8m/s，单程运行时间至少增加20%；运行效率低。

　　 （8）电机功率较大，控制方式为交流双速，耗电量大；人为减少载重量，运输效率低；控制系统、信号系统部件，损坏率高；维修和运行成本高。

3 关于改造

　　 "前三门"地区的电梯也曾尝试过改造，但受当时技术条件限制和缺少有关法律、法规的指导和约束，电梯改造存在一些问题，比如：控制系统在设计中存在缺陷、电气改造与机械改造不同步、控制系统与拖动系统不匹配、改造不彻底等。于是从1999年底我公司和市局酝酿对"前三门"地区电梯进行全面更新，从根本上解决存在的现实问题。

4 关于电梯更新

4.1 工程管理模式

　　采用公开招标方式，确定工程管理模式。

4.2 确定施工组织模式

　　由电梯制造商实行"测量-制造-拆旧-储运-安装-验收-交付使用""一条龙"服务。

4.3 组织实施

　　（1）采集基础数据、提出技术要求和配置。"前三门"地区高层住宅是78标准颁布前设计兴建的，同批交付使用的住宅在电梯参数方面也存在差异，另外由于当时对资料管理存在不足以及时间久远，原始资料残缺不全，基础数据必须逐台现场采集。

　　a.机房。除测量机房空间和绘制机房设备布置图外，区别电梯机房平面与周围居室屋顶在同一水平面还是处于居室在周围居室墙面高度一半位置，需逐台标注，提示安装单位在安装时设施布局合理，避免噪声通过墙面传导到居室内，控制柜等设施摆放在居室屋顶位置时需作减震处理，减少噪声传导途径。

　　b.电梯井道尺寸。电梯井道偏差较大，主要表现为：从任意一个剖面角度测量，井道的深度和宽度尺寸是一致的，但从下到上呈"s"形或整体向某个方向偏离，比如，广内大街223号楼的3部电梯（12层/11站/11门、中分门、提升高度为30.5m）井道从下到上向北偏离250mm，有效空间减少。二是顶层高度小，测量时需准确细致；三是有部分电梯底坑深度过大，如宣武门东大街22号楼4门底坑深度3.8m有的超过4.5m，共18台，需回填。

　　c.停梯层站和厅门口尺寸。电梯并非层层设计停站，比如宣武门东大街22号楼4门，楼房10层，旧电梯停靠层站为1、3、5、8、10，其它层未设计电梯停靠层；二是设计停站但不知何因无层门不停站，比如上例第9层，须在定货时应标注，安装时应给予恢复；三是旧电梯顶层有厅门但不停站，根据测量分析是否可恢复停站，共恢复62台。开门口净尺寸是更新的重要参数之一，本地区电梯大多数层门宽度900～1000mm，高度在2000～2100mm，不能通过扩大净尺寸的方法解决开门尺寸，开门方式需标注清楚。

　　d.载重量和轿厢面积。每部电梯原载重量和轿厢面积是测量的重要参数之一，因为井道尺寸不符合现行规定，对旧电梯的载重量和轿厢面积必须记载，并要得到中标单位的核实认可，防止用降低载重量或者用减少电梯有效使用面积的方法来满足井道尺寸。

　　e.需要统计的参数还有：速度、基站位置、提升高度等。

　　f.各项数据统计完后，再次抽样检查，核实各参数的准确性，防止电梯地址与参数张冠李戴。

　　（2）组织专家评审。除住宅电梯应有的功能配置外，对采用的曳引方式、控制方式（单台集选控制）、开门机系统、驱动控制系统、信号传输方式、轿厢要求、层站要求、厅门的规格材料质地，功能配置要求、是否有消防员操作功能等进行评审。

　　结合"前三门"地区电梯使用比较频繁，"单梯"（一栋楼房只设计一台电梯或一个住宅单元一台电梯）的特点对电梯的起、制动循环次数，启用后的故障率，以及机房和井道设计特殊性、对噪声等方面，提出如下要求：①电梯的使用频率要求：电梯在额定载荷时允许起、制动循环次数>180次/h。②机房噪声≤72dB(A)，运行中轿厢内噪声最大值≤50dB(A)，开关门过程中噪声最大值≤52dB(A)。③交付使用后故障率≤4次/年/台。④制动及额定运行时应舒适，无抖动、冲击感，运行曲线应平滑，运行效率高。垂直方向和水平方向的振动加速度分别≤12cm/s²。

　　（3）明确使用环境，易产生分歧部分事先约定。①因等待电梯更新工程竣工后才进行配套工程，因此新电梯应能满足电源：交流380V 3相50Hz（三相四线制）的现状，电梯在供电电压波动≤±10%及供电频率波动≤±3%时仍能正常工作。②应明确的项目，比如：消防员操作功能；轿内安装带漏电保护器的单相电源插座（2000W，10A）供通风设备使用；直驶按钮；机房与轿厢要有对讲装置；基站锁梯功能；自动/司机操作功能等。③除轿厢无法改变外，尽可能采用标准部件，以减少材料采购费用和难度。

　　（4）组织专家评标。经专家评标确定采用奥的斯(OTIS3100)、广日(GVF-R)、杭州西子奥的斯(XO-STAR)、上海东芝四个厂家的电梯。优点：有合适的性能价格比，驱动控制系统和开门机系统均采用变频驱动技术，系统可靠灵活，高速度、高效率、稳定性好、平层精度高、安全舒适、节能。

　　（5）核对和补充有关参数。投标方在中标后签定合同前应现场实际测量，并对测量的数据负责。在招标文件中提供的参数，只是基本的数据，不能作为电梯生产制造的直接依据，中标单位必须现场测量，对已提供的参数进行核对和补充。特别是既要保证电梯的载重量和有效使用面积，又要防止因制造不合理造成轿厢与相关部分的距离过小而影响安装工序的正常进行，甚至无法安装，还要核实的有：设备安装位置、停靠层站等，这个环节是必不可少的程序。 [NextPage]

5 施工管理和监督

　　本次更新的73台电梯，涉及865层、721层门，45栋楼房，且大多数为单梯，规模大，电梯所在住宅地理位置特殊，给施工管理带来难度。尽管实行"一条龙"服务，但关系到居民日常生活、出行安全，按期开竣工、顺利通过验收交付使用意义十分重大；组织恰当可以取得"双赢"效果。

　　（1）本地区电梯施工均需办理占地证，要绘出堆放物件的位置和所要使用的面积以及使用期限，我公司负责代办，减少施工企业申报工作量，节约大量时间。

　　（2）在施工前检查、确认机房门窗、楼梯和楼顶地面等状况，以免工程竣工后发生不必要的纠纷。

　　（3）确认待更新电梯地址，防止拆错电梯，避免造成不必要的混乱。

　　（4）为避免施工期间发生事故，特别是在居民的生活区域内施工，安全防护工作很重要。如果防护不当，易发生居民落入井道、井道内坠落物体在坠落过程中方向发生偏离后从厅门口飞出碰伤候梯厅经过的行人或临时用电发生触电事故等。监督安装单位提前将封闭厅门装置运至施工现场；在拆旧过程中必须拆除旧电梯的一层厅门就马上封闭该层门口，已拆除的厅门未封闭之前，不得继续拆除层门，严禁旧电梯厅门被拆除后出现未封闭现象。要做到既要保护自身安全，又要保护井道外他人人身和财产安全。在施工过程中我公司也巡视，杜绝厅门未封闭施工、货物乱堆乱放、损坏公共设施等现象，共纠正层门无遮挡也无人监护施工9起，涉及16层，不按操作规程施工7起，避免了事故的发生。

　　（5）我公司负责协调在施工中出现的各种问题，特别是安装单位与居民的纠纷，共协调施工问题26起，协调施工与居民纠纷42起，为施工进度的顺利进行提供有力保障。

　　（6）对施工过程中各阶段主要工序的质量检查验收（特别是隐蔽工程），避免安装质量存在问题影响竣工后电梯运行质量，同时减少投入。

6 工程验收

　　（1）在施工结束，政府部门验收之前，我公司根据订货合同、制造商提供的安装技术资料和GB10060-93《电梯安装验收规范》（各项指标以要求较高者为准），依据安装单位提供的安装资料逐台进行检查验收，检查合同的执行情况和安装质量。从检查的情况来看合同基本上得到执行，工程质量良好。

　　（2）凡在我单位安装的电梯除通过北京市质量技术监督局验收外，还需通过接管验收，我公司委托北京市国土资源和房屋土地管理局房屋设备检测所从事此项工作，主要从设计的合理性、安全性、安装质量等方面进行检验。

7 机房整饰、土建配合工程和专用动力配电线路改造

　　为提高电梯更新后的整体效果，使之与电梯更新工程相匹配，我们还做了一些配套工程：门套和井道壁之间的间隙需填堵和修补；为适应电梯微机的工作需要，进行机房密封处理；机房地面被废弃的孔洞需修补。机房防盗门窗和首层电梯钥匙及消防装置须采取防盗、防撬措施等。配电线路原采用铝导线，由于长期使用电线老化，部分已出现烧焦现象，继续使用存在安全隐患，因此对电梯的电力线进行改造并借此将原"三相四线制"改造为"三相五线制"。

8 交付使用

　　合同要求得到落实、技术监督部门和市局接管验收问题得到整改、资料移交完毕、其他问题得到安排，电梯交付使用。

9 实施效果

　　（1）所选择的电梯符合"前三门"地区住宅楼的要求，能满足起（制）动循环次数高、故障率低的要求。

　　（2）采用新技术（变频调压调速），节能效果明显。通过新旧电梯月消耗电量统计比较，与交流双速调速电梯相比同功率电梯每台可节能25%；平均每台电机减小2.5kW，每次往返运行同比节能45.4%；整机节能50%。

　　（3）控制系统、信号系统部件大大减少，损坏机率低，又因本次电梯更新将原电梯除轿厢外（受电梯井道尺寸限制无法改变）其余部件尽可能使用标准部件，节约零配件采购成本，维护成本大大降低；由于配置合理，电梯具备升级换代潜力，再次升级时可节约大量投资。

　　（4）避免电梯因老化出现难以预计的故障或可能发生的事故，采用新技术，运行效率高，起、制动舒适，运行平稳，改善了电梯乘梯质量；克服原电梯出于安全考虑顶层设计不停站问题，实现只要有层门电梯就停站，方便居民出行。

　　（5）电机、曳引机、门系统噪声均远远低于《电梯制造安全规范》要求，改善了电梯井道周围居民的居住环境。

　　（6）由于精心组织管理、现场监督，克服地点分散、施工难度大等缺点，工程安全、按期、以优良的质量通过有关部门验收，顺利实现交付使用；居民因乘上安全、舒适、快捷的电梯，广泛给予了称赞，充分体会到北京市政府和市局的关怀，同时也体现了我公司服务质量水平地提高。

10 总结

　　（1）了解被更新电梯特点，扬长避短。采用新技术，使得新电梯安全、舒适、可靠、节能、环保。比如在这次更新中，为方便日常维护，方便配件采购，除受限制无法改变外使更新后的电梯其余部件尽可能符合国家标准。还对电梯的起（制）动循环次数，启用后的年故障率，以及机房和井道设计特殊，对噪声等方面提出具体要求。

　　（2）在符合要求的范围内选择有经验、有实力、能文明施工、制造能力和资质与要求一致、售后服务好的供应商和安装单位。保证制造的新电梯符合要求、安装质量有保障、售后服务能得到满足。

　　（3）采集数据力求准确，现有条件要交代清楚。组织专业人员从不同的角度审核技术要求和配置、评标，使采购的电梯更符合要求。约定要明确，特别易产生费用分歧部分和特殊要求应在签定合同前加以明确。签定合同前，必须对已提供的参数进行核对和补充。这是必不可少的程序。减少不必要的争端，有利于开展工作。

　　（4）精心策划确定工程管理模式和施工组织模式。电梯产权单位或管理单位应积极参与管理，及时处理施工过程中发生的各种问题，特别是在施工过程中安装单位与居民发生的矛盾；各项工作应安排合理，拆旧电梯前要确认待更新电梯地址，防止拆错电梯；拆旧或安装过程中要做好防护工作，防止发生事故，避免造成不必要的混乱；使施工得以顺利进行。

　　（5）除电梯产权单位或管理单位验收外，还要选择专业中介检测机构接管验收，从设计的合理性、安全性、安装质量等角度进行验收；专业中介检测机构检测后得到的结论更易被供需双方接受，有利于整改项目得到落实。

　　（6）其它影响更新整体效果的项目也应得到完善，比如被废弃的孔洞，在拆旧和安装过程中对机房、井道和厅门周围等处造成的损坏，新安装完后需进行修补和整饰；为适应电梯微机工作需要，进行机房密封处理等以及对旧的配电线路进行改造等。

　　通过对"前三门"地区大规模住宅电梯更新工程的策划、监督和对施工各环节的控制，为我们在电梯更新施工管理方面积累宝贵的经验，特别是原建筑设计对电梯的制造和安装存在限制时应引高度重视基础工作；同时通过对施工过程的积极参与，使得整个工程得以安全、按时、高质量、顺利完成，是通过实践对"一条龙"服务给予了全新的诠释，引进专业中介检测机构检测等方面的经验可供产权单位或管理单位从事电梯更新或新装的管理人员参考。