黄维青律师谈商品房面积问题
正确测算房屋面积，是专业人员的工作，开发商人为产生偏差侵占购房者一、两平米面积轻而易举，最可能的方法是把非公摊的面积加入公摊之中。 所以，消费者要十分留意。
一、面积问题的表现
面积问题的产生，主要表现在三个方面：
1、开发商增加公共建筑的内容，将原本没有或不该列入的建筑列为公摊范围；
2、在不增加公共建筑数量的前提下，将测量面积人为加大；
3、调高公摊系数，在不改变实测公摊面积的前提下，增加每户的公摊面积。
这三种方法的使用，都必须得到土地、房管或测绘部门的认可或配合。
二、面积的计算
 建筑面积包括两个部分：
一部分是套内建筑面积，一部分是分摊的公用建筑面积。计算公式是：建筑面积＝套内建筑面积+分摊的公用建筑面积。
套内建筑面积包括三个部分：套内使用面积，套内墙体面积，阳台建筑面积。计算公式是：套内建筑面积＝套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。
套内墙体面积包括两个部分：一部分是公用墙体面积，一部分是非公用墙体面积。公用墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积；非公用墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。
公用建筑面积是指由整幢楼的产权人共同所有的整幢楼公用部分的建筑面积。分摊的公用建筑面积是指每套（单元）商品房依法应当分摊的公用建筑面积。公用建筑面积和分摊的公用建筑面积的产权归整栋楼购房人共有，购房人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。未经全体共有人或业主大会依法定程序同意，任何人都不得侵占或改变全楼公用建筑空间原始设计的使用功能。
分摊的公用建筑面积＝套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数
三、共用面积分摊原则：
1、商品房公用建筑面积的分摊以幢为单位。分摊的公用建筑面积为本幢内的公用建筑面积，与本幢不相连的公用建筑面积不得分摊到本幢房屋内。
2、为整幢商品房服务的公用建筑面积，由该幢楼各套商品房分摊；为局部范围服务的公用建筑面积，由受益的各套商品房分摊。多次分摊公用建筑面积的，分别计算分摊系数。各套商品房应分摊的公用建筑面积，为各次分摊的公用建筑面积之和。
3、公用建筑面积分摊后，不划分各套商品房摊得建筑面积的具体部位，但任何人不得侵占或改变原设计的使用功能。
四、应分摊的部位
（一）分摊的公用建筑面积
大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道，变（配）电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及其他功能上为该幢建筑服务的专用设备用房。
（二）与公用空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。
（三）计算建筑面积的房屋，层高（高度）均应在2.20米以上（含2.20米）。
五、不应分摊的部位
1、仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉等，作为独立使用空间销售或出租的地下室，作为人防工程的地下室、半地下室，单独具备使用功能的独立使用空间；
2、为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房、售房单位自营、自用的房屋。
六、面积误差
面积误差比＝(产权登记面积－合同约定面积)/合同约定面积 ×100％  
七、如何解决面积问题
    经规划部门批准，商品房的面积可以变更，但要在10日内通知购房者。在接到通知的15日内，购房者可以作出退房的书面答复。在此期间内未作书面答复的，视为同意变更。开发商没有在规定的期限内通知，购房者有权退房。如果退房，开发商要承担违约责任。
买卖双方因设计面积或建筑面积（含公摊面积）与房屋买卖合同约定面积不符的，按照合同约定处理。合同没有约定或者约定不明确的，按照以下绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算房款；
面积误差比绝对值超出3%，购房人可要求退房。开发商应在买房人提出退房之日起30日内退还已交房款，并支付已付房款利息。如购房人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由购房人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由开发商承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由开发商返还购房者，面积误差绝对值超过3%部分的房价款由开发商双倍返还买受人。
八、律师提示
1、售房单位在预售商品房前，应向商品房预售管理部门提交预售商品房的面积测量报告。预售商品房设计方案变更涉及预售房屋面积的，应重新提交面积测量报告。
售房单位在销（预）售商品房时，在销（预）售合同（含补应明确面积、分摊的公用建筑面积及公用建筑部位。
2、其他购房人受益的其他非经营性用房，需要进行分摊的，应在销（预）售合同中写明房屋名称、需分摊的总建筑面积。
3、由于房屋商品消费者所处的弱势地位，很难得到公平的待遇，需要自己多留意，维护自己的消费者权益。
4、《商品房销售管理办法》第十八条规定，商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。 
商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。 
按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。