安家_记者 张晓兰

2012年5月，北京楼市以“红五月”正式奠定全年“低开高走”的大势，但今年5月正逢楼市新政“满月”，如果说3月的成交暴涨透支了后期需求，4月成交下跌完全在预期中，业界对5月则充满希望，开发商的推盘积极性有所增加，但同时市场观望情绪也进一步增强。

新房：传统供销旺季或现低落
相关数据显示，5月1日前两周，全国主要54个城市新建住宅的合计签约量仅82743套，较上月同期下滑23.8%。从北京市场来看，据链家地产市场研究部统计，5月北京上半月新建商品住宅网签量为2560套，扣除保障房后仅2042套，比4月同期下降6.2%。自新政落地以后，近一个半月，纯商品住宅总成交量为7295套，同比下降17.4%。
同样来自链家地产市场研究部的数据显示，今年初至今，新建商品住宅新增期房在进入预售状态的项目有45个，总供应量为11876套，供应量比2012年同期减少3.8%，近三年同期供应规模大体相当。但截至5月15日，尚未显示签约的项目数量占比方面，2011年-2013年分别是21.1%、32.1%、37.8%，是近两年的新高。且4月份以后入市的18个项目中仍有13个为签约成交。
而在成交均价方面，截至5月15日，2013年新增供应中，已成交的项目成交均价与拟售价差明显缩小，其平均值只有5.2%，而2011年和2012年同期，新增成交项目的成交价与拟售价格差分别为10.4%和16.7%。
从目前市场反馈的情况看，今年5月份房地产市场的销售量出现明显下滑，这跟供应量的减少不无关系。据了解，4月份以来，北京市住建委收紧了新建商品房的预售证审批，这让新房源入市的进度变得缓慢。
与此同时，在必须接受住建委价格指导才有可能获得预售证的规定面前，一些开发商也采取了观望态度，“先扛一扛再说”成为这些开发商的普通心理，由此，开发商向住建委申请开盘的新房源数量也在逐渐萎缩。
据链家地产市场研究部统计，截止19日，5月间已有7个新建商品住宅的期房项目入市，供应住宅1684套，同比2012年下降20%，比2011年下降45.9%。纯商品住宅成交3013套，比2012年同期下降33.6%，比2011年同期下降6.5%，供应与成交均达2011年限购以来的最低水平。
总而言之，由于预售证获得难度较大，开发商为了达到年中销售目标，或会有部分前期销售业绩不佳的项目选择接受价格指导而入市，但是供应低位难以得到有效改善。
链家地产市场研究部张旭预测，从5月底下旬开始，供应节奏还是会较前两月有所加快。目前已有中铁、金隅、方兴、金地、富力等大房企旗下项目亮相。随着旺季来临，预计入市项目有可能出现一定幅度上涨，但由于政策影响，开盘节奏会相对较慢，需求难以像往年正常时期充分释放，今年5、6月有可能创出限购后传统旺季的供销低位。

楼市步入鈥満笮抡鈥澥贝

短期内较高去化速率
一般5-6月，是年中销售旺季，也是开发商冲刺上半年业绩的时间。但由于今年的特殊政策环境，在旺盛的需求背景下，开发商为了博取利润，部分已获得预售证的项目也存在延缓开盘的现象。从已开盘项目的销售情况看，只要有供应入市，基本都能够在短期内达到较高的去化率。
记者在调研中发现，在旺盛需求的支撑下，不少中高端楼盘都取得了较好的销售成绩。诸如东二环外当代MOMA·历峰，地处东二环核心腹地，坐拥东直门、工体，燕莎使馆区等诸多核心区域，总建筑面积22万平方米，其中住宅为13.5万平方米，配套商业面积8.5万平方米，由8幢高层高端住宅建筑组成，为纯粹的高端社区。4月28日，该项目推出50余套房当天就认购超九成。
另外，紧邻潮白河国家森林公园的龙湖好望山，从3、4月份开始，也一直都保持着较好的销售业绩，几乎是一天一栋。据了解，龙湖好望山作为龙湖成熟托斯卡纳别墅社区第三期产品，总用地18万平米，项目绿化率为30%，容积率为1.4，为市场上较少有的低密产品，集合环境和价格方面的优势。目前在售产品为210-390平米叠拼，上叠房源均价500万/套，下叠均价600万/套。
毗邻北京的天津市场也呈现出类似的情形。如雅颂居，作为天津嘉里中心内唯一出售的精装住宅产品，是海河东岸CBD首个正式开放展示的高端住宅项目，目前该项目虽然价格已上调，但仍然销售不减，成为天津市区高端住宅销售领跑者。据了解，该项目以“人居”理念贯穿整个规划，主力户型为130-150平方米的两居室以及180-190平方米的三居室。截至目前，2013年5月仅过不到三分之二的时间，天津雅颂居5月认购额已近8000万。
总体而言，目前地产专业人士对于一线城市核心地段的中高端物业的预期普遍乐观。据分析，一二线城市中高端住宅市场抗风险能力高，当下对资金吸引力比较强。这也使得中高端楼盘在入夏之后积极寻求一波新行情。
刚需市场方面，随着传统旺季的到来，也迎来了较好的销售量。固安作为离北京市区最近的周边市场，发展前景非常被看好。无论是对北京的客户，还是当地的居民，都有强烈的吸引力。由于固安的楼盘单价较低，很多购房者都考虑在固安自住或者投资。据了解，6月份到年底绿宸·万华城将推出近1400套房，面积为58-120平米的1、2、3居，起价在6500元左右，价格都较去年底有了20%左右的增幅。
从市场的成交情况的来看，新政以后的商品住宅成交量是从1季度的高位跌落，但绝对值与限购后的往年同期比并没有出现较大幅度下滑，这一点和二手住宅市场新政后成交迅速跌至历史低位不同。而且新增项目的去化率接近4成，说明需求依然较为旺盛。

楼市步入鈥満笮抡鈥澥贝
二手房：上半年较难“破冰”
二手房市场方面，作为新政重灾区，在政策影响下交易量出现剧烈下降，观望氛围笼罩二手房交易市场，新政对市场的影响依然处于非常强烈的阶段。
根据链家地产市场研究部统计，5月份前三周，北京市二手房住宅成交3019套，比今年1月同期减少72.1%，仅仅为2012年同期的44.4%。
自新政落地以后，二手住宅市场中的改善性购房需求积极性降低，当前市场中刚需购房占比大幅提升。从近10周的成交均价变化看，最近5周（4月第三周至5月第三周）比前五周（3月第一周至4月第二周）减少了近900元。
除了结构性的影响外，新政以后，议价空间有明显扩大。当前市场成交房源虽以免税房为主，但是个税调整使很多高税房屋出售难度增大。据了解，目前业主成交周期扩大到近两个月。为加快出售进度，需缴纳个税的房屋业主主动下调报价或者在议价过程中降价的情况增多。
对此，链家地产市场研究部张旭认为，虽然当前潜在需求规模仍然较大，但是有两个问题会制约成交明显回升：首先是大量改善性需求观望。在新政落地，“20%个税”征收已成事实的情况下，购房者一面寻找免税房源，一面期待业主降价的心理预期加强，比起新政之前，需求释放节奏会整体放缓；其次，4、5月份，市场成交主要由刚需支撑，但是，二手住宅市场刚需规模相对较小，能够持续释放的时间有限，如果改善性需求不入市，成交量很难回到月均万套的相对高位。
因此，张旭预计今年上半年会是新政执行最为严格的阶段，量价继续维持低位运行的可能性较大。
北京麦田市场研究部经理张叶松指出，当前市场成交房源中建筑年代在07年及07年以前的超过80%，“满五年且业主名下唯一”的免税房是目前市场的主要成交房源。
通过监测发现，近两个月成交热点都集中在年代较早的住宅集中区域，例如回龙观、天通苑、通州梨园、大兴黄村地区。中高端市场由于楼盘较新成交锐减成为重灾区，仅望京区域保持相对较高的交易量。
“决定今年二手房走势的在第三季度，市场适应政策后开始回暖，政策中可能的后续新招，可能在第三季度至第四季度再次形成博弈。2013年将注定成为政策转型关键的一年。此外，数次的调控失效已经证明了行政干预并不能解决市场问题，解放土地财政，建立符合市场发展的新型运转机制才是良策。”北京麦田市场研究部经理张叶松对《安家》记者表示。

楼市步入鈥満笮抡鈥澥贝

楼市步入鈥満笮抡鈥澥贝

链接：对话业内人士

今年楼市仍是“红五月”吗？

北京七宗创异传播机构总经理王鹏程：今年北京楼市比之往年最大的不同便是行政限价，虽然近期包括媒体和坊间都在说“国五条”调控有变“空调”之势，但4月北京楼市成交价格涨幅明显放缓，所以未来数月价格方面应该不会大涨。而供应方面，之前因报价高而推迟拿到预售证的开发商，可能会在5月份集中放量，鉴于现在北京市场实际需求大于供应的局面，5月份北京楼市销售量应是见好。
北京东方信德房地产经纪有限公司副总经理纪友铭：经历两年的宏观政策调控，市场的抗打击承受力在强化，而后手的调控政策相对有限，同时对房地产业的调整主要是市场化手段，诸如房产税等，短期内时期实施的可行性偏低，并且待释放的压力已在前期逐步为市场消化。基于前两年严控拿地、房产销售的两厢挤压下，房地产企业的土地储备受到较大影响，故今年进入大批量拿地的阶段，保持储备量的相对平衡，因此，房产销售自然提高额度，以实现资金量的平衡。
在此背景下，今年的状况是优于前两年的，当然与十年来的总体大势相比是有下调走向的，而经历一定深度调整后逐步呈现平稳态势，将是主要方向。同时要看到，受季节因素、工程进度、政府审批、节假日等诸多因素影响，五月份必然是房产销售的天然好时节，如同九、十月份，因此，“红五月”与“金九银十”仍旧是长期的趋势，大可不必因为一两年的起伏做出否定，反而可将其视为验证市场变化的晴雨表。
天津嘉里房地产开发有限公司高级经理钟维燕：从目前看来，北上广深四大一线城市中，仅北京按“国五条”要求严格执行二手房交易20%个税的规定，上海、广州及深圳已出台的地方版“国五条”细则均未涉及上述个税的问题， 而且天津细则落地后未指明二手房交易中“20%个税”的起征时间。在这种政策背景下，4月天津商品住宅市场供给充足同时大量项目积极推盘上市；再加上“五一”小长假天津楼市表现不俗，商品住宅成交套数、价格均创下自2010年以来“五一”假期新高。
我们认为由于‘五一’小长假的促销和积累而形成的客户会在假期之后集中释放，但由于总体上市场情绪还没有太大变化，5月份天津市场基本上应该延续四月的态势，即使有波动，预计在5%上下的幅度。
绿宸地产营销总监韩磊：红五月是必然现象，从已经过去的20天来看，至少固安市场呈现出了很好的势头，绿宸·万华城每天的来电都超过100组，来访也超过30组，目前蓄客阶段客户办卡量也在一个月200-300张左右，尤其受北京限购的影响，周边区域的挤出效应很明显，更多的北京客户到周边购房。

北京七宗创异传播机构总经理王鹏程：事实上国内的楼市一直是比较难以预测的，但由今年经济基本面来看，个人还是比较看好今年楼市的，其一实体经济较为疲软，一季度GDP 7.7%的增长低于预期，而楼市又是中国经济增长的主要推动力，政策调控方面应该不会再严；其二随着下半年新开工项目的供应增加，去年底开始出现的供需紧张的局面将有所缓解，房地产市场将继续温和复苏。
北京东方信德房地产经纪有限公司副总经理纪友铭：近两年，房地产调控政策频出，尤其是行政性指令方面，因此诸多论述认为房地产黄金十年结束。其实，这是早应结束的爆发式、不正常的发展阶段，任何市场都需要在一种总体平稳的态势中得到合理发展。房地产业终归是相对传统型行业，而非网络经济、电商等“其兴也勃焉，其亡也忽焉”，波峰波谷式的剧烈动荡并不利于行业的长期稳健的发展。
市场经济仍是现阶段众多经济模式中最优的选择，平衡仍需要供需双方通过市场行为来解决，而这也仅是相对的平衡，不能因为房地产业更关乎国计民生而忽视其固有的商品属性，如同肉蛋蔬菜等，它同样应该表现出本应具有的过剩与稀缺的循环性的周期特点，对此不应过于严苛的批判。供需完全平衡只是存在于理想状态中，计划经济等相关模式曾经尝试过，结果却是适得其反，平衡总是在涨涨落落中达致的。
在房地产业逐步理性回归之后，客户需求、精准定位、产品品质、专业精神将成为主导力量，这也预示房地产业逐步进入新的阶段，冯仑所比较的大陆与台湾的区别将显露无疑，即“匆忙用力”与“从容用心”。
天津嘉里房地产开发有限公司高级经理钟维燕：未来天津房地产运行的情况预测主要取决于宏观政策、金融政策、货币发行量等，这会决定未来的市场走势。如果说未来货币很宽松，信贷放得很宽，而政策比较优惠，相信未来的房地产价格会往上走。“从短期来说房价下跌的可能性也不太大，若国家的宏观政策实施得好，房价将呈现平稳增长的态势。像天津市内环线、一线河景等这种资源不可再生的项目价值未来必定保持一个更平稳的增势。”钟维燕说。
绿宸地产营销总监韩磊：预期不重要，事实会说明一切，至少5-10年内住宅市场不存在泡沫，土地整理成本逐年提高，供应量迟迟不能满足需求，长远来看楼市会看涨，但是客户受到心理预期不断波动的影响会阶段性出现观望，这是之前大家都经历过的，随着客户心态的成熟，产品设计的成熟，品质的提升，只要性价比在那，需求旺盛，市场就会健康发展。
责任编辑_胡堃